三水商住地塊"有市無價" 土地價值被低估之惑
上半年以來，三水土地供給和房地產交易熱度提升，但整體地價尷尬徘徊於低位。
近日，位於禪城季華中央商務帶的南浦村地塊經過437輪競拍，以17.72億元、折合樓面地價7346元的高價被廣州越秀地產斬獲，溢價率高達96%。
在這塊靚地風光"嫁出"的背後，是禪城對土地的成功運作。與今年在推地上的低調不同，7月初，在禪城區的推廣下，南浦村地塊出讓的消息占領各大媒體的重要版面，並迅速成為佛山土地市場的焦點。
與之對比鮮明，今年以來三水在全市的土地市場中表現積極，一口氣推出近60宗地塊，其中更有41宗為商住地塊，卻遭遇"有市無價"的尷尬：底價拍出居多、溢價率偏低，多數地塊樓面價難破"2"字大關。
這一現象讓人深思：近年來三水經濟發展表現搶眼，連續保持雙位數高速增長領跑全市；但三水土地市場的發展卻並未跟上，外界對其認知也偏弱。其土地價值是否某種程度被低估瞭，被低估的原因又何在，又應該如何破解被低估的困惑？
經濟各項指標領跑土地市場卻滯後
雙面風景
近年來，三水一直保持強勁上升勢頭。上月中旬發佈的三水經濟"半年報"顯示，GDP、工業總產值、固定資產投資、地方公共財政預算收入、社會消費品零售總額、規模以上工業產值等多項主要經濟指標均保持雙位數增幅，增速位列佛山五區第一梯隊。
宏 觀經濟形勢的復蘇、產業的騰飛讓三水底氣更足。三水一改前兩年的低調，今年以來在全市的土地市場中表現積極，一口氣推出近60宗地塊，其中更有41宗為商 住地塊。今年1-5月，三水累計出讓住宅、商住用地達70.7萬平方米，比去年同期的27.4萬平方米大增158%，其中5月份的表現尤為可圈可點，商住 用地出讓金額達10.8億，占全市賣地收入的38.6%，僅次於順德。
與此同時，上半年三水房地產市場交易也一挽以往頹勢"量價齊升"，共計銷售瞭3563套新建住宅，成交面積達37.75萬平方米，同比大幅躍升97.44%，漲幅居五區首位。
"土 地供應和一手樓交易雖然增長明顯，但地價卻一直起不來。"本土觀察人士坦言，近年來，除禪桂繼續雄踞佛山地價高位外，曾經沉寂的順德土地市場也開始變得炙 手可熱，在知名房企相繼搶灘之下，樓面地價動輒過3000元。相比之下，三水近年推出的土地底價則多在1000元/㎡左右的低位徘徊，即使是通過公開招拍 發酵也以底價出讓為主、溢價率偏低，多數地塊樓面價難破"2"字頭大關。
如果將視野聚焦在三水內部的土地市場，則可發現兩極分化的現象明顯：大量人口和城市資源往西南中心城區集中，從而推高瞭當地的地價和房價，而其他鎮街的地塊則偏重於工業發展，即使偶有商住地塊推出，也僅在千元以下/㎡的水平，鮮有引起市場的廣泛關註。
"尤其在前兩年，鎮街地價更是跌落谷底，前年樂平南邊有一地塊原本估價可達140萬-150萬元/畝，但最終隻能以90萬元/畝的價格出讓，去年一宗位於樂平新城區51.1畝的地塊，起拍樓面價僅為695元/㎡，最終還慘遭流拍。"有知情人士透露。
土地市場發展的遲緩，還表現在工業地價上。近年來，不少工業項目落戶三水，按理相應的用地的價格也應水漲船高。
生態資源得天獨厚城鎮化建設短板明顯
跛腳之憂
雖然起點偏低，但三水的地塊對外界並非沒有吸引力。
在 網上搜索"雲東海"，顯示的結果除瞭關於自然生態的描述外，還有一系列高檔樓盤。在3366畝的森林公園和7000多畝的雲東海大湖簇擁下，麗日天鵝湖、 高爾夫莊園、深業雲東海等自2006年、2007年後相繼湧現。在2010年後，進駐三水4年之後的雅居樂地產更多次擴大在三水土地儲備，並陸續推出新項 目。
剛性需求表現堅挺搞活市場缺乏"鯰魚"信用貸款利率年息
交易之困
與地產商進駐雲東海幾乎同一時 期，禪城城南的亞藝板塊和南海的千燈湖板塊也借助湖景的概念加緊建設，漸成佛山兩大豪宅雲集地。前者在2010年被雅居樂以總價約5.25億元拿下，樓面 地價達7121元/㎡，刷新當年佛山賣地紀錄；後者則在中海、保利、萬科等房企巨鱷的分食下"地王"頻現。
相形之下，在雅居樂、深 業地產進駐之後，三水隨即進入瞭外來上市房企拿地的六年"空窗期"。尤其"限購令"實施後，三水的土地市場更迎來瞭"寒冬"。2011年，三水推出的一宗 位於西南中心城區，占地面積近200畝、樓面地價僅1800元的地塊，最終因隻有一名競買者報名而流拍。
"流拍對市場信心和政府形象都會產生消極的影響，所以近兩年國土部門往往會借助勾地的方式，來促進地塊在市場上的流通。"三水區相關知情人士透露。
所 謂"勾地"，是指單位和個人對具體宗地有使用意向的，可以提出"勾地"申請，並承諾願意支付的土地價格。政府部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的， 應當及時以招標拍賣掛牌方式出讓該宗地。提出"勾地"申請的單位和個人應當參加該宗地的"招、拍、掛"，且報價不得低於此前承諾的價格。此模式最早源於香 港，近年被內地多個城市借鑒，佛山於去年起開始公佈"勾地表"
但對於大部分鎮街的國土部門而言，勾地實屬無奈之舉。"勾地雖保證地塊的銷路，但也意味著溢價的可能性將降低，這也能解釋為何三水的地價一直偏低，常以底價出讓。"某鎮街一位負責土地交易的幹部表示。
"沒 有大型房地產商進駐三水做出帶動效應，是三水地價偏低一個原因。"廣州知名房地產專傢，寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同對三水地價偏低做瞭一個初步的判 斷。他認為，大型房地產商的入駐在一定程度上可以向市場釋放出區域價值前景向好的信號，這樣可以帶動其它地產項目的入駐，從而逐漸形成一種競爭的市場生態 環境，拉動地價的提升，促進這個地區的發展。
這種缺乏"鯰魚"的判斷從三水房地產市場現狀中可得印證。目前三水的地產開發商還是以本土企業為主，即使在今年萬科、中海、招商等地產大鱷"不差錢"，紛紛拿地的背景下，也罕有踏足三水。
此外，與禪南順地區逐漸邁入投資性需求階段不同，三水的房地產市場目前還處於首次置業到改善型需求的階段，剛性需求仍唱"主角"，這對地價提升也起到一定的平抑作用。
然 而，經過多年的發展，雲東海地塊並未因別墅林立而實現價值明顯提升。由於相應生活配套的滯後，該地樓盤的入住率大多隻有一兩成左右，銷售情況也未如理想。 在雅居樂、深業進駐後的六年，三水進入瞭新上市房企拿地的"空窗期"，期間甚至出現深業地產因資金壓力退回地塊的事件。
雲東海的問 題隻是三水城鎮化水平偏低、城市建設滯後的一個縮影。有數據顯示，目前三水的城鎮化率僅為72.53%，位列五區倒數第一，比排名第四的高明還要低 16.32個百分點。特別是園區生活配套跟不上，休閑娛樂、子女入學等方面難以滿足企業員工特別是中高級人才的需求，使得招人難、留人難等問題日益凸顯。
連續幾年經濟保持雙位數增長的三水，為何城鎮化短板如此明顯？分析固定資產投資的數據，或可發現端倪。
受 宏觀形勢影響，2009年以來，三水的固投增速明顯放緩。雖然近兩年工業投資和城鄉固投依然保持著20%左右的強勁增長勢頭，但體現城市面貌和城市化水平 的第三產業發展依然滯後。與其他區相比，第三產業投資占固投總量上的比例仍然偏低，以去年的數據為例，禪城三產占比固投總量的比例為85.9%、南海為 46.1%、順德為67.7%，而三水僅為37.9%，同比隻增長瞭8.1%。
尤其值得關註的是，能夠激活土地市場的房地產投資更 在去年首現負增長，全年僅完成投資68.93億元，下降12.8%。與之形成鮮明對比的是，去年禪城、南海兩區在房地產方面的投資分別實現7.0%和 23.8%的增長。"工業發展雖然高歌猛進，但第三產業卻拖瞭後腿。"有三水黨政幹部坦言。
"這要求我們除瞭要把目光盯在工業項目上，還要同時兼顧城鎮基礎設施和現代服務業項目的引進，充分發揮社會資金的作用，推動工業化、城鎮化齊頭並進。"在今年一季度的工作分析會上，三水區長陳英文如是強調。
專題策劃/統籌：王伯樂趙進
本版撰文：羅湛賢蔡捷
本版攝影：盧奕誠
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-07/09383411744.shtml
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