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李嘉誠南京項目以谷底價加快出貨 銷售仍不理想

  在內地頻繁拋售商業地產的公務員貸款率利同時，香港首富李嘉誠也在加快開發內地的住宅項目。

  一向以"蝸牛式開發"著稱的和記黃埔，在3月下旬宣佈其位於南京河西的漣城項目正式開盤，然而，隨著4月市場的迅速轉冷，迄今為止，項目的去化率並不理想。

  據南京房管局網站顯示，截至5月13日，漣城項目納入銷售許可的606套房源成交瞭50套，認購54套。開盤近兩個月，去化率為17%。

  事實上，作為李嘉誠旗下和記黃埔在南京的首個住宅項目，漣城項目在定價上不但沒有"出格"，反而有些保守。據媒體報道，漣城精裝房約27351元/平方米，折後價約25000元/平方米。而與和記黃埔項目一墻之隔的招商雍華府類似精裝房則賣到瞭27000元/平方米，在河西市場同類戶型中，漣城被視為"谷底價"。

  "由於拿地成本比較低，漣城在定價上較周邊其他樓盤占據主動，而論品牌，和記黃埔甚至要比周邊開發商更響，應該比其他項目賣得更好才正常。"一位業內人士表示。

  資料顯示，2010年12月，和記黃埔下屬的博澤投資公司經過21輪競拍，以31.8億元競得河西G53地塊，即漣城項目所在地塊，樓面價為8584元/平方米，雖然競拍看似激烈，但最終樓面價相比於同區域的G54地塊便宜瞭逾三成，後者被招商地產以12789元/平方米拍得。

  去年9月，漣城項目正式進入開發階段。盡管"捂地"幾年才開發，但相比長實及和黃之前在內地的其他項目，速度已經加快。

  "長實及和黃拿到一個項目，一般五六年後能真正進入開發階段就是快的。多數項目一直處於設計階段。"長江實業上海公司一位前員工曾向本報記者表示。

  2005年和黃聯手長實獲得瞭浦東世紀大都會項目。這個位於浦東陸傢嘴金融貿易區核心區域的項目2011年3月才開工。2006年長實獲得上海真如項目，2009年該項目正式開工，但在開工兩年後的2011年，該項目仍在打樁。

  去年，該項目進入銷售公教人員優惠貸款銀行房屋貸款率利比較2016信貸年息階段，僅土地收益就已非7年前可比。長實2006年競得真如地塊的樓板價約3000元/平方米，據克而瑞機構估算，按照去年周邊地塊約13000元/平方米的樓板價，長實僅從土地獲得的溢價至少在60億元以上。

  業內人士表示，如果和記黃埔南京項目不是拖瞭3年，去年就開始銷售，情況會很不一樣。"樓市風向瞬息萬變，就在一個月前，南京樓市還是一邊倒的賣方市場，現在卻向買方市場轉變。"一傢知名銷售代理機構總經理向記者表示，"漣城定價並不高，但是沒趕上好時候，要是在去年，肯定要被搶光瞭。"

  上述銷售代理機構總經理認為，漣城銷售遇冷的主要原因是正好趕上樓市變盤期，高端樓盤的市場消化能力在逐步減弱，"南京河西區域配套相對其他區域算比較成熟，近幾年房價突飛猛進，但是入住率非常低，商業寫字樓更是大量空置，高端樓盤短期向上空間有限。"

  高端樓盤的戶型普遍較大，漣城首次推出140、180平方米的戶型，算下來兩種戶型的總價約為350萬元和450萬元。

  根據南京房管局數據，4月份南京全市100平方米以下房源銷售占比為46.38%，而140平方米以上的銷量隻占24%。

  "南京河西一套房子起步價就要400萬元以上，開發商也樂於開發大戶型高價盤，但是未來會供過於求，造成較大泡沫。近一年的數據顯示，剛需盤的需求量仍然供不應求，開發商應提前掉頭。"中國房地產指數研究院總經理曹旭東表示。

  此外，漣城項目的戶型設計也讓其銷售遇阻。"漣城戶型設計不接地氣，我們的樓房講究南北通透，喜歡小進深、大面寬，利於通風，而漣城則相反。"南京一位資深房地產分析人士表示。

  記者以購房人的身份在漣城售樓處與多位看房者交流時，這些看房者均認為漣城的內部裝飾較為高檔，但戶型讓人難以接受。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-05-17/10402735230.shtml
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